In breve
- Aggiornare il catasto non sana un abuso edilizio: catasto e Comune sono due registri diversi.
- Alcuni scostamenti dal progetto rientrano nelle tolleranze e non vanno sanati.
- Lavori interni fatti senza CILA si regolarizzano con una CILA tardiva e 1.000 € di sanzione.
- Il decreto Salva Casa ha reso più semplice sanare le difformità parziali, ma non è un condono.
- In studio: CILA in sanatoria € 1.000, SCIA in sanatoria € 1.250.
Catasto e Comune non sono la stessa cosa
Il catasto serve al fisco: descrive l’immobile con planimetria, categoria e rendita. Il Comune custodisce i titoli edilizi: licenze, concessioni, permessi, CILA e SCIA. Una casa può avere la planimetria catastale aggiornata ed essere comunque difforme per il Comune: aggiornare il catasto dopo aver chiuso una veranda non la rende regolare.
Lo stato legittimo
Per sapere se una casa è in regola si confronta com’è oggi con il suo stato legittimo, cioè quello che risulta dai titoli edilizi. In genere fa fede il titolo che ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento sull’intero edificio, integrato dalle pratiche successive. Per gli immobili costruiti quando un titolo non era obbligatorio si usano altri documenti, come le planimetrie catastali di primo impianto. Il primo passo è sempre recuperare le carte: accesso agli atti in Comune e visura al catasto.
Le tolleranze
Non ogni differenza è un abuso. Se altezze, distacchi, superfici e volumi si discostano dal progetto entro certe percentuali, non c’è nulla da sanare. Il Salva Casa ha ampliato queste tolleranze per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:
| Superficie utile | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 mq | 2% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 60 a 100 mq | 5% |
| Sotto i 60 mq | 6% |
Rientrano nelle tolleranze anche piccole irregolarità di esecuzione, come la diversa posizione di aperture interne o di impianti. Il tecnico le attesta in una dichiarazione nella prima pratica utile o al momento della vendita.
Piccoli lavori: la CILA tardiva
Se le difformità sono lavori interni che sarebbero bastati con una CILA, come un tramezzo spostato o un bagno ridistribuito, si presenta una CILA tardiva: sanzione di 1.000 €, oppure 333 € se i lavori sono ancora in corso. I dettagli sono nella pagina sulla CILA a Catania.
Doppia conformità e Salva Casa
Quando le difformità riguardano strutture, volumi o superfici serve una SCIA o un permesso di costruire in sanatoria. Vale il principio della doppia conformità: l’intervento deve rispettare le regole urbanistiche ed edilizie sia di quando è stato fatto sia di oggi.
Il Salva Casa ha introdotto una strada più semplice per le difformità parziali e le variazioni essenziali: basta la conformità alle regole urbanistiche di oggi e alle regole edilizie del momento in cui l’opera è stata realizzata. Per gli abusi totali resta la doppia conformità piena. In tutti i casi si paga un’oblazione, calcolata in base al tipo di intervento. Il Salva Casa non è un condono: non rende sanabile ciò che le regole urbanistiche vietano.
In Sicilia e a Catania
- Il Testo unico dell’edilizia si applica attraverso la legge regionale 16/2016; la Regione ha aggiornato la modulistica edilizia al Salva Casa con il D.A. 123/GAB del 14 maggio 2025.
- Al Comune di Catania, i diritti di segreteria sono di 160 € per una CILA (anche tardiva), da 120 a 500 € per una SCIA e di 240 € per una concessione in sanatoria (tariffe aggiornate a settembre 2025).
- Per recuperare i titoli edilizi si fa un accesso agli atti: al Comune di Catania i diritti sono di 100 € per pratica.
Negli altri comuni della provincia (Mascalucia, Gravina, Misterbianco, Acireale e gli altri) portale, modulistica e diritti di segreteria cambiano: li verifichiamo noi caso per caso.
Quanto costa
| Voce | Prezzo |
|---|---|
| Accesso agli atti (parcella) | € 150 |
| Visura e planimetria catastale | € 10 + € 10 |
| Sopralluogo e rilievo dello stato dei luoghi | € 250 |
| CILA in sanatoria | € 1.000 |
| SCIA in sanatoria | € 1.250 |
| Variazione catastale (DOCFA) | € 450 |
Sanzioni, oblazioni e diritti del Comune sono a parte e dipendono dal caso: te li indichiamo prima di depositare qualsiasi pratica.
Domande frequenti
Se aggiorno la planimetria catastale, la difformità è sanata?
No. Il catasto ha solo valore fiscale: la regolarità edilizia si ottiene con una pratica in Comune, come una CILA tardiva o una sanatoria.
Il Salva Casa sana tutto?
No. Semplifica la sanatoria delle difformità parziali e amplia le tolleranze, ma non è un condono: gli abusi totali e le opere in contrasto con le regole urbanistiche restano non sanabili.
Quanto costa una sanatoria a Catania?
Dipende dalla difformità. Nel nostro studio la CILA in sanatoria ha un prezzo di riferimento di 1.000 euro e la SCIA in sanatoria di 1.250 euro; sanzioni, oblazioni e diritti del Comune sono a parte.
Posso vendere una casa con delle difformità?
Il notaio chiede gli estremi dei titoli edilizi e la conformità catastale. Le difformità possono bloccare o rallentare la vendita: conviene sistemarle prima.
Come faccio a sapere se la mia casa è in regola?
Si confrontano lo stato attuale, i titoli edilizi depositati in Comune e la planimetria catastale. Possiamo recuperare i documenti e fare un rilievo per darti una risposta.